В соответствии со ст. 223 ГК Республики Беларусь недвижимое имущество, созданное в результате строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки), осуществленное с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой.

Как разъяснено в примечаниях к ст. 223 ГК Республики Беларусь, под существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил понимаются нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта.

Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку.

В то же время, за лицом, осуществившим самовольное строительство по решению суда может быть признано право собственности на самовольную постройку, если сохранение самовольной постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с ч. 3 п. 4 ст. 223 ГК Республики Беларусь, признание судом права собственности на самовольную постройку является основанием для принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке).

Надлежащая подготовка исковых заявлений о признании права собственности на самовольную постройку способна обеспечить удовлетворение исковых требований и как следствие, разрешить проблему клиента, связанную с невозможностью ввода жилого помещения в эксплуатацию.

Предметом доказывания по данной категории дел являются:

- установление принадлежности строительных материалов истцу,

- доказывание того факта, что сохранение самовольной постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Рассмотрим пример из практики.

В соответствии с решением Шкловского райисполкома истцу была разрешена реконструкция принадлежащего ему жилого дома (устройство мансарды, строительство двух отапливаемых пристроек с устройством лестницы на мансарду и лестницей на улицу, перепланировка (демонтаж и устройство перегородок, устройство камина), устройство водопровода и канализации, обшивка наружных стен с утеплением), а также строительство надворных построек (сарай, баня с предбанником, беседка, дворовая уборная) на земельном участке, прилегающим к жилому дому. Дата окончания и приемки выполнения работ по перепланировке – июль 2017г.

Летом 2016г. истец приступил к строительным работам по реконструкции жилого дома. При строительстве фундамента пристройки жилого дома, в связи с размыванием котлована дождевой водой вынужденно была передвинута опалубка фундамента и таким образом, стена фундамента пристройки со стороны границы участка, прилегающего к соседнему участку была сдвинута в сторону границы участка на 43 см.

По данному факту отделом архитектуры и строительства Шкловского райисполкома был составлен протокол об административном правонарушении по ч. 1 ст. 21.2. КоАП Республики Беларусь. Было выдано предписание в срок до 18.10.2017г. привести реконструируемый жилой дом в соответствие с проектной документацией (перенести стену отапливаемой пристройки на расстояние 1м от границы земельного участка).    

Также, истец был привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 21.2. КоАП Республики Беларусь.

С доказыванием того, что самовольно возведенная постройка принадлежит истцу проблем не возникло. У истца имелись правоудостоверяющие документы на жилой дом, земельный участок, проект на выполнение работ, имелись квитанции о приобретении строительных материалов, договора на выполнение работ при реконструкции жилого дома.

В качестве доказательства того, что самовольной постройка истца не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил суду было предоставлено заключение КПУП «Шкловпроектсервис» о надежности и устойчивости строительных конструкций строений, несущих конструкций жилого дома. В котором было указано, что строительство, выполненное истцом с отступлением от проектной документации, не приведет к снижению несущей способности конструкций стен, перекрытий и покрытий здания жилого дома, а также не создадут угрозы жизни и здоровью граждан не причинят вред окружающей среде, при условии завершения строительства и последующей приемки в эксплуатации в порядке, установленном законодательством. В заключении дана оценка несущих конструкций дома в соответствии с требованиями ТКП 45-1.04-208-2010 «Здания и сооружения. Техническое состояние и обслуживание строительных конструкций инженерных систем и оценка их пригодности к эксплуатации. Основные требования».

Также, в качестве вывода указано, что техническое состояние, надежность и устойчивость строительных конструкций жилого дома выполненных с отступлением от проектно-сметной документации обеспечивают их безопасную эксплуатацию, не снижая эксплуатационной надежности объекта. 

Более того, к моменту рассмотрения дела в суде возведенная пристройка была практически готова для ввода в эксплуатацию (сделано помещение из блоков, установлена дверь, окна, уложена стропильная система, кровля). Перенос пристройки на расстояние до 1м вглубь участка мог повлечь значительные материальные затраты. Фактически, требовалось полностью разобрать пристройку и построить новую стену, включая переукладку стропильной системы, кровли. 

Таким образом, истцом предоставлены доказательства того, что возведенная им пристройка не имеет существенных нарушений градостроительных и строительных норм, может быть принята в эксплуатацию и в установленном законом порядке зарегистрирована.

При таких обстоятельствах, суд счет заявленные требования законными и обоснованными и принял решение об удовлетворении иска.